Immobilien

Jeder Vertrag, durch den sich Personen dazu verpflichten, das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden. Dieses Beurkundungserfordernis besteht unabhängig davon, ob es in dem Vertrag um ein unbebautes Grundstück, ein Grundstück mit Haus oder eine Eigentumswohnung geht, und unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder eine andere Vertragsart (z.B. Gesellschaftsvertrag) handelt.

Das Beurkundungserfordernis erstreckt sich auch auf Vorverträge zum Grundstückskaufvertrag. Werden solche nicht notariell beurkundet, sind sie unwirksam. Auch Nebenabreden sind beurkundungsbedürftig, sofern der Grundstückskaufvertrag von ihnen abhängig ist.

Durch die Beurkundung wird die Einigung der Vertragsbeteiligten beweisbar dokumentiert. Sinn und Zweck der notariellen Beurkundung ist allem voran jedoch die Gewährleistung einer unparteiischen juristischen Beratung der Vertragsbeteiligten durch den Notar. Das gesetzlich vorgesehene Beurkundungserfordernis leistet hierdurch einen effektiven Schutz der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen.

2. Wie kann ich mir den Ablauf des Beurkundungsverfahrens beim Immobilienkauf vorstellen?

a) Ablauf des Verfahrens vor der Unterschrift

Das Verfahren beginnt mit der Mandatserteilung gegenüber dem Notar, wobei dem Notar optimalerweise von einem der Beteiligten oder allen Beteiligten gemeinsam bereits alle wesentlichen Angaben zur Erstellung eines notariellen Kaufvertrages zur Verfügung gestellt werden. Welche Angaben insoweit benötigt werden, kann im Einzelnen dem hier auffindbaren Formular entnommen werden. Sofern ein Immobilienmakler eingeschaltet sein sollte, wird dieser sich im Namen der Vertragsparteien um die Einleitung des Beurkundungsverfahrens und die Übermittlung der erforderlichen Informationen an den Notar kümmern.

Nach erfolgter Übermittlung der wesentlichen Informationen wird der Notar die mitgeteilten Vorstellungen der Vertragsparteien in einen Vertragsentwurf umsetzen, der den Beteiligten daraufhin per Post oder per E-Mail zur Prüfung zugeleitet wird. Sollten sich seitens der Beteiligten Änderungswünsche ergeben, können diese dem Notar mitgeteilt werden, damit der Entwurf entsprechend überarbeitet werden kann. Sollten sich Fragen ergeben, können diese auch im Voraus der Beurkundung geklärt werden. Besteht zwischen den Vertragsparteien schließlich Einigkeit über den Vertragsinhalt, kann eine Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen.

Im Rahmen des Beurkundungstermins wird der finale Vertragstext vollständig vorgelesen und durch den Notar inhaltlich erläutert. Dabei können auch im Rahmen des Beurkundungstermins noch Änderungen am Vertragstext vorgenommen werden. Am Ende der Beurkundung ist der Vertrag durch sämtliche Vertragsparteien und den Notar zu unterschreiben.

b) Ablauf des Verfahrens zwischen Unterschrift und Kaufpreiszahlung

Nach der Unterschriftsleistung wird sich der Notar um den Vollzug der Urkunde kümmern. Hierbei hat der Notar sicherzustellen, dass die Vertragsbeteiligten vor ungesicherten Vorleistungen geschützt werden. Der Verkäufer soll also nicht etwa das Eigentum und den Besitz an seinem Grundstück verlieren, ohne im Gegenzug auch den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Umgekehrt soll aber auch der Käufer nicht Gefahr laufen, den Kaufpreis zu zahlen, ohne im Gegenzug die Sicherheit zu haben, Eigentümer und Besitzer der Immobilie werden zu können. Der Notar wird zu diesem Zwecke zunächst

die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung schaffen und hierzu insbesondere

die Eintragung einer Erwerbsvormerkung in das Grundbuch zugunsten des Käufers im richtigen Rang herbeiführen,
ein Negativattest der Gemeinde bezüglich des baugesetzlichen gemeindlichen Vorkaufsrechts einholen,
und die erforderlichen Unterlagen zur Lastenfreistellung des Grundstücks, beispielsweise zur Löschung einer Grundschuld einholen.

Liegen alle im jeweiligen Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer durch gesondertes Schreiben, die sogenannte Fälligkeitsmitteilung, mit, dass der Kaufpreis nunmehr gefahrlos an den Verkäufer gezahlt werden kann.

c) Ablauf des Verfahrens zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

Durch den Abschluss des Immobilienkaufvertrags wird der Käufer nicht automatisch Eigentümer der Immobilie. Hierfür bedarf es neben einer Einigung über den Eigentumsübergang („Auflassung“) nämlich zwingend auch der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Nachdem der Käufer die Kaufpreiszahlung geleistet und der Verkäufer gegenüber dem Notar den Empfang des Kaufpreises bestätigt hat, beantragt der Notar gegenüber dem Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Namen des Käufers.

Zum Zwecke der Eigentumsumschreibung ist dem Grundbuchamt dabei auch die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen. Hierbei handelt es sich um die Bestätigung des für den Belegenheitsort der Immobilie zuständigen Finanzamts, dass der Käufer die angefallene Grunderwerbssteuer vollständig entrichtet hat. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, dem jeweils zuständigen Finanzamt jede Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags anzuzeigen und die Urkunde in Abschrift zu übermitteln. Die Übersendung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das zuständige Finanzamt an den Notar erfolgt dann nach Feststellbarkeit des Zahlungseingangs.

Sobald das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer umgeschrieben worden ist, ist die Urkunde vollzogen und die Angelegenheit für den Notar beendet.

3. Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Um eine reibungslose Beurkundung und Abwicklung des Immobilienkaufvertrags zu ermöglichen ist der Notar auf die Mitwirkung der Beteiligten angewiesen.

a) Gültiges Ausweisdokument

Der Notar ist zur Feststellung der Identität der an einer Beurkundung beteiligten Personen verpflichtet. Aus diesem Grunde ist von den Beteiligten ein gültiges amtliches Ausweisdokument zur Beurkundung mitzubringen, bei deutschen Staatsangehörigen also der Bundespersonalausweis oder der Bundesreisepass. Aufgrund der strengen Anforderungen des Geldwäschegesetzes genügt im Bereich der Immobilienkaufverträge die Vorlage eines abgelaufenen Ausweisdokuments den Anforderungen an die Identifizierung der Beteiligten nicht. Auch die Vorlage eines Führerscheins ist nicht ausreichend, da es sich nicht um ein Ausweisdokument im rechtlichen Sinne handelt.

b) Steuer-Identifikationsnummer

Der Notar hat dem zuständigen Finanzamt in sämtlichen grunderwerbs-, erbschafts- und schenkungssteuerrelevanten Vorgängen die 11-stellige steuerliche Identifikationsnummer sämtlicher Beteiligten mitzuteilen. Da bei einem Verkauf einer Immobilie grundsätzlich Grunderwerbssteuer anfällt, sollte die Steuer-ID dem Notar möglichst bis zum Beurkundungstermin mitgeteilt werden. Die Mitteilung der Steuer-ID ist zwar auch nach dem Beurkundungstermin nachholbar, ohne Mitteilung der Steuer-ID ist eine Aushändigung von Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften an die Beteiligten indessen nicht zulässig.

Achtung: Die Steuer-ID ist nicht Ihre Steuernummer! Sie erfahren Ihre Steuer-ID aus Ihrem Einkommenssteuerbescheid („IdNr“) oder Ihrer Lohnsteuerbescheinigung („Identifikationsnummer“), durch Anfrage bei Ihrem Steuerberater, aus dem ursprünglichen Mitteilungsschreiben des Bundeszentralamts für Steuern oder aber durch Neuanforderungen der Steuer-ID über das Internet-Eingabeformular des Bundeszentralamts für Steuern (www.bzst.de).

c) Käufer: Grundschuldformular der finanzierenden Bank

Der Käufer wird vielfach auf eine darlehensweise Finanzierung des Kaufpreises angewiesen sein. Die finanzierende Bank des Käufers wird das Darlehen jedoch erst auskehren, nachdem der Käufer zur Sicherung der Darlehensforderung durch notarielle Urkunde eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank bestellt und sich wegen deren bestehenden Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.

Zur Bestellung der Grundschuld stellt die finanzierende Bank des Käufers diesem ein Grundschuldformular zur Verfügung. Sofern das Grundschuldformular dem Notar – optimalerweise mit einigen Tagen Vorlauf – vor dem Beurkundungstermin für den Immobilienkaufvertrag übermittelt wird, kann die Beurkundung der Grundschuld in der Regel im unmittelbaren Anschluss an die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags erfolgen. Dem Käufer bleibt in diesem Fall ein erneuter Besuch beim Notar erspart.

Nicht selten erhält der Käufer das Grundschuldformular der finanzierenden Bank indessen erst nach dem Beurkundungstermin für den Immobilienkaufvertrag ausgehändigt. In diesem Fall ist dann ein gesonderter Beurkundungstermin für die Bestellung der Grundschuld zu vereinbaren. Der Käufer sollte diesen Termin im eigenen Interesse möglichst umgehend nach Erhalt des Grundschuldformulars vereinbaren. Anderenfalls droht er im Falle einer Fälligstellung des Kaufpreises in Schuldnerverzug zu geraten, sofern das Kaufpreisdarlehen von der finanzierenden Bank mit Blick auf die fehlende Grundschuld nicht ausgezahlt wird. Hierdurch können dem Käufer Nachteile entstehen.

d) Verkäufer: Unterlagen über abzulösende Grundpfandrechte

Vielfach lasten auf der Immobilie Grundpfandrechte zur Absicherung der Gläubiger des Verkäufers, die im Zuge der Vertragsabwicklung abgelöst werden sollen, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen kann. Um diese Lastenfreiheit herzustellen, werden die Forderungen der abzulösenden Gläubiger des Verkäufers von dem Käufer aus dem Kaufpreis gezahlt. Der Kaufpreis wird also vorrangig auf die Forderungen der abzulösenden Gläubiger des Verkäufers an ebendiese gezahlt, die im Gegenzug die Löschung ihrer Grundpfandrechte an der Immobilie bewilligen werden, und nur in restlicher Höhe an den Verkäufer.

Der Notar hat im Rahmen des Vollzugs des Immobilienkaufvertrags zum Zwecke der Lastenfreistellung Kontakt zu den abzulösenden Gläubigern des Verkäufers aufzunehmen, um zu ermitteln in welcher Höhe die Verbindlichkeiten des Verkäufers noch valutieren. Für diese Kontaktaufnahme ist es stets hilfreich, wenn der Verkäufer dem Notar zuvor Unterlagen über die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen vorgelegt hat, aus denen sich die Vertragsnummern und die zuständigen Sachbearbeiter der Gläubigerbanken entnehmen lassen.

Auf diesem Wege lässt sich die Lastenfreistellung der Immobilie mitunter beschleunigen, was wiederum zu einer früheren Fälligstellung und in der Folge gegebenenfalls auch zu einer früheren Kaufpreiszahlung führen könnte. An dieser hat zuvorderst der Verkäufer ein Interesse.

4. Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?

Es kann nachvollziehbare Gründe dafür geben, dass nicht sämtliche Vertragsbeteiligten persönlich zur Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages erscheinen können oder wollen.

Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Vertragsparteien weit voneinander entfernt wohnen – der Verkäufer also beispielsweise in München und der Käufer in Lüneburg. Auch wenn eine Immobilie infolge eines Erbfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum mehrerer Miterben geworden ist, stellt es sich nicht selten so dar, dass die Miterben an gänzlich verschiedenen Orten wohnen und zumindest einer der Miterben weit reisen müsste, um an einem gemeinsamen Beurkundungstermin teilnehmen zu können. Es kommt gelegentlich auch vor, dass Vertragsbeteiligte, die beispielsweise in einer Erbengemeinschaft miteinander verbunden oder getrenntlebende Ehegatten sind, derart miteinander zerstritten sind, dass sie es kategorisch ablehnen, einen gemeinsamen Beurkundungstermin in Anwesenheit eines anderen Vertragsbeteiligten wahrzunehmen.

Eine Beurkundung des Immobilienkaufvertrags kann in diesen Fällen gleichwohl erfolgen. Denn es kommen unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten in Betracht, die eine gemeinsame Anwesenheit aller Vertragsbeteiligten im Rahmen eines einheitlichen Beurkundungstermins nicht erfordern.

a) Vertretung unter Vorlage einer notariellen Vollmacht

Weder der Immobilienkaufvertrag noch die Erklärung der Auflassung, also die dingliche Einigung über die Übertragung des Immobilieneigentums, stellen höchstpersönliche Rechtsgeschäfte dar. Die Vertragspartner können sich also im Rahmen des Beurkundungstermins durch einen bevollmächtigten Vertreter vertreten lassen.

Eine solche Vollmacht bedarf ihrerseits der notariellen Form, weil sie anderenfalls entweder bereits unwirksam wäre oder jedenfalls der Vollzug des Immobilienkaufvertrags durch Eintragung des Käufers im Grundbuch als neuer Eigentümer aus formellen Gründen nicht erfolgen könnte. Die Vollmacht muss allerdings nicht durch den Notar erstellt werden, der nachfolgend auch den Immobilienkaufvertrag beurkunden soll. Der Vollmachtgeber kann also einen Notar seiner Wahl für die Erstellung der notariellen Vollmacht aufsuchen und sich hierdurch etwaige Reisekosten ersparen.

Bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags ist dem Notar entweder das Original der Vollmacht (bei notariell unterschriftsbeglaubigter Vollmacht) oder eine Ausfertigung der Vollmacht (bei notariell beurkundeter Vollmacht) vorzulegen. Denn nur die Ausfertigung einer Urkunde vertritt deren Urschrift im Rechtsverkehr. Die Vorlage nur einer beglaubigten Abschrift oder einer einfachen Abschrift der Vollmachturkunde genügt hingegen nicht. Die notarielle Vollmacht kann notfalls auch noch im Nachhinein des Beurkundungstermins vorgelegt werden, hingegen kann ein Vollzug des Immobilienkaufvertrags bis zur Vorlage der Vollmacht in geeigneter Form nicht erfolgen.

Im Falle einer Unterzeichnung durch einen bevollmächtigten Vertreter wird der Immobilienkaufvertrag unmittelbar mit der Unterschriftsleistung durch die Erschienenen und den Notar wirksam. Hieran hat allem voran die persönlich erschienene Vertragspartei ein Interesse, da rechtliche Unsicherheiten über das wirksame Zustandekommen des Vertrags dann nicht bestehen.

Durch eine gesonderte Erstellung einer notariellen Vollmacht entstehen zusätzliche Notargebühren. Die konkrete Höhe der Kosten einer Vollmachtbeurkundung hängt dabei vom konkreten Einzelfall und insbesondere davon ab, ob dem Bevollmächtigten eine Generalvollmacht, womöglich auch in Kombination mit einer Vorsorgevollmacht und einer Patientenverfügung, oder aber lediglich eine Spezialvollmacht für das konkrete Immobiliengeschäft erteilt wird, und ob eine notariell beurkundete Vollmacht oder lediglich eine notariell unterschriftsbeglaubigte Vollmacht erstellt wird.

Welcher Umfang und welche Form einer Vollmacht in Ihrem Fall sinnvoll erscheinen und welche konkreten Notarkosten Ihnen hierdurch entstehen würden, teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne telefonisch oder per E-Mail mit.

b) Vollmachtlose Vertretung und notarielle Nachgenehmigung

Als Altzernative zur Beurkundung mit einem bevollmächtigten Vertreter ist das Auftreten eines Beteiligten als sog. Vertreter ohne Vertretungsmacht zu erwägen.

Kann beispielsweise der Verkäufer den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen, kann an seiner Stelle eine beliebige andere Person – ohne Vollmacht – im Beurkundungstermin auftreten. Es ist hierbei sogar möglich, dass nur der Käufer im Rahmen des Beurkundungstermins erscheint und die erforderlichen Erklärungen sowohl im eigenen Namen als Käufer als auch im fremden Namen des Verkäufers als dessen vollmachtloser Vertreter abgibt.

Anders als beim Auftreten eines bevollmächtigten Vertreters ist der Immobilienkaufvertrag im Falle einer vollmachtlosen Vertretung zunächst schwebend unwirksam und wird erst durch eine notarielle Nachgenehmigung seitens der vollmachtlos vertretenen Vertragspartei wirksam. Dies versetzt den vollmachtlos Vertretenen in die vorteilhafte Situation, den finalen Vertragstext – anders als bei der Variante eines bevollmächtigten Vertreters – nochmals überprüfen zu können, bevor der Immobilienkaufvertrag für ihn verbindlich wird. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, den Vertragsinhalt genauestens vorab mit dem vollmachtlos vertretenen Vertragspartner abzustimmen, damit dieser keinen Anlass dafür sieht, eine Genehmigung des Immobilienkaufvertrags zu verweigern.

Auch die Nachgenehmigung durch den vollmachtlos Vertretenen bedarf der notariellen Form und führt zu zusätzlichen Notarkosten verglichen mit einem gemeinsam von sämtlichen Vertragsparteien wahrgenommenen einheitlichen Beurkundungstermin. Gerne informieren wir Sie auf Anfrage telefonisch oder per E-Mail über die zu erwartenden Kosten einer notariellen Nachgenehmigung in Ihrem konkreten Fall.

5. Welche Kaufnebenkosten habe ich einzuplanen?

Bei den sog. Kaufnebenkosten eines Immobilienkaufes handelt es sich um diejenigen Kosten, die neben dem vereinbarten Kaufpreis von dem Käufer zu tragen sind. Ist der Käufer auf eine darlehensweise Finanzierung des Kaufpreises angewiesen, wird sich das Immobiliardarlehen in aller Regel lediglich auf den Kaufpreis, nicht aber auch auf die Kaufnebenkosten beziehen. Diese hat der Käufer üblicherweise daher aus seinem Eigenkapital zu leisten. Um die anfallenden Kaufnebenkosten auch zahlen zu können, ist daher unbedingt zu empfehlen, dass sich der Käufer über die genaue Höhe der ihm anfallenden Kaufnebenkosten bereits vor Abschluss des Immobilienkaufvertrages informiert.

a) Notarkosten

Die durch eine notarielle Tätigkeit entstehenden Notargebühren richten sich nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Beim Immobilienkauf ist für die Berechnung der Notargebühren dabei der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich. Je höher der Kaufpreis ist, desto höher ist auch der absolute Betrag der zu entrichtenden Notargebühren. Der tatsächliche Aufwand der Beurkundung (z.B. Durchführung einer oder mehrerer Vorbesprechungen, rechtliche Schwierigkeit der Erstellung des Urkundentextes, Dauer des Beurkundungstermins) wirkt sich auf die Höhe der Notargebühren hingegen nicht aus.

Sofern der Käufer zumindest teilweise auf eine Finanzierung des Kaufpreises angewiesen ist, wird regelmäßig die Bestellung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers erforderlich sein. Weil sich der Käufer bei der Bestellung einer Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, bedarf auch die Grundschuldbestellung einer notariellen Beurkundung. Hierdurch fallen weitere Notargebühren an, die bei Immobilienkäufen ohne erforderliche Fremdfinanzierung nicht entstehen.

Die im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag entstehenden Notargebühren können je nach Einzelfall überschlägig mit 1 % bis 1,5 % des vereinbarten Kaufpreises angegeben werden. Einen besseren Eindruck von den konkret entstehenden Notargebühren können Sie sich mit Blick auf einige hier zu findenden Berechnungsbeispiele verschaffen. Gerne teilen wir Ihnen auf Anfrage bereits vor Mandatierung den exakten Betrag der zu erwartenden Notargebühren telefonisch oder per E-Mail mit.

b) Gerichtskosten

Im Zuge des Vollzugs des Immobilienkaufvertrages sind durch das Grundbuchamt Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen, beispielsweise für die Eintragungen der Erwerbsvormerkung, einer Sicherungsgrundschuld und des Eigentümerwechsels. Die durch die Tätigkeit des Grundbuchamts entstehenden Gerichtskosten richten sich dabei – wie auch die Notargebühren – nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichts-barkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Sie lassen sich je nach Einzelfall mit etwa 0,3 % bis 0,8 % des vereinbarten Kaufpreises überschlagen. Die genaue Höhe der Gerichtskosten ist dabei vor allem davon abhängig, ob und gegebenenfalls mit welchem Sicherungswert eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers bestellt werden soll. Auf Anfrage teilen wir Ihnen bereits vor Auftragserteilung die voraussichtlichen Gerichtskosten telefonisch oder per E-Mail mit.

c) Grunderwerbssteuer

Bei der Übertragung von Grundeigentum fällt grundsätzlich Grunderwerbssteuer an. Es bestehen einige gesetzliche Ausnahmen von der Besteuerung, beispielsweise wenn der Veräußerer das Grundeigentum auf seinen Ehegatten oder auf einen Verwandten in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkelkinder, Urenkelkinder) überträgt. Die Grunderwerbssteuer beträgt im Bundesland Niedersachsen derzeit 5 % und bemisst sich nach dem auf das Grundeigentum entfallenden Kaufpreis.

Beispiel: Wird eine Immobilie für einen Kaufpreis von 500.000 EUR verkauft, hat der Käufer 25.000 EUR Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zu zahlen.

Nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt der auf das Inventar (z.B. Einbauküche. Einbauschrank, Rasenmähroboter) entfallende Kaufpreisanteil. Dieser kann dem Inventar bereits im Rahmen der notariellen Urkunde zugewiesen werden. Das Finanzamt ist an derlei Angaben der Vertragsparteien aber natürlich nicht gebunden.

Beispiel: Wird eine Immobilie für einen Kaufpreis von 500.000 EUR verkauft, entfällt aber ein Kaufpreisanteil in Höhe von 20.000 EUR auf eine neuwertige Einbauküche, unterliegt lediglich der Differenzbetrag in Höhe von 480.000 EUR der Besteuerung. Der Käufer hat dann lediglich 24.000 EUR Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zu zahlen.

Vor allem bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises sollte der Käufer eine Aufteilung des Kaufpreises auf das unbewegliche und das bewegliche Vermögen vorab mit seiner finanzierenden Bank abstimmen. Denn durch eine solche Aufteilung verringert sich der Beleihungswert der Immobilie. Der Käufer könnte das Inventar als bewegliches Vermögen schließlich jederzeit weiterverkaufen mit der Folge, dass eine Verwertung des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung dann potentiell weniger Erlös einbrächte. Das hiermit verbundene erhöhte Risiko, mit der eigenen Darlehensforderung im Sicherungsfall teilweise auszufallen, lässt sich die finanzierende Bank unter Umständen durch einen höheren Darlehenszins von dem Käufer bezahlen.

Fazit: Der Käufer kann durch die Zuweisung eines Kaufpreisanteils auf das Inventar womöglich also erreichen, dass sich die von ihm zu zahlende Grunderwerbssteuer verringert. Für dieses Ersparnis hat der Käufer seiner finanzierenden Bank unter Umständen aber höhere Darlehenszinsen zu zahlen.

In derlei Fällen kann es angezeigt sein, von einer Aufteilung des Kaufpreises im Rahmen der notariellen Urkunde Abstand zu nehmen, um die Kaufpreisfinanzierung beziehungsweise deren Konditionen nicht zu gefährden. Der Käufer hätte dann noch immer die Möglichkeit, gegen den Steuerbescheid einen Rechtsbehelf einzulegen und im Rechtsbehelfsverfahren den Versuch zu unternehmen, durch Vorlage aussagekräftiger Belege über die Anschaffungswerte und -daten des Inventars eine Verringerung der zu zahlenden Grunderwerbssteuer zu erreichen.

Den Bescheid über die Grunderwerbssteuer wird der Käufer regelmäßig einige Wochen nach der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages erhalten. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer gezahlt worden ist, darf der Käufer auch Eigentümer der gekauften Immobilie werden. Denn Voraussetzung für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ist die Erteilung der sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, durch die der Ausgleich der angefallenen Grunderwerbssteuer seitens des Finanzamtes bestätigt wird.

Der Notar übernimmt keine steuerrechtliche Beratung der Vertragsparteien. Die Beteiligten werden hinsichtlich steuerrechtlicher Fragestellungen eines Immobilienkaufvertrages auf die Konsultation eines Steuerberaters verwiesen.

d) Maklerprovision

Sollte der Immobilienkaufvertrag infolge einer Maklertätigkeit zustande gekommen sein, wird von den Vertragsparteien eine Maklerprovision zu entrichten sein.

Die Provisionshöhe ist nicht gesetzlich geregelt und richtet sich daher nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Makler. Üblicherweise wird die Höhe der Provision dabei vertraglich im prozentualen Verhältnis zum Kaufpreis festgelegt, beispielsweise 5,95 % des Grundstückskaufpreises.

Auch die Frage des Kostenschuldners der Maklerprovision (Verkäufer und/oder Käufer) richtet sich im Grundsatz nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Makler. In der Vergangenheit führte dies regelmäßig dazu, dass der Käufer der Immobilie die volle Maklerprovision zu tragen hatte. Dem hat der Gesetzgeber durch eine am 23.12.2020 in Kraft getretene Gesetzesänderung teilweise einen Riegel vorgeschoben. Seither ist eine geschuldete Maklerprovision jeweils hälftig von dem Verkäufer und dem Käufer zu entrichten, wenn erstens Vertragsgegenstand des Kaufvertrags ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung und zweitens der Käufer ein Verbraucher sein sollten.

Weitere Informationen zum Thema Maklerprovision finden Sie hier.

e) Negativzeugnis der Gemeinde bezüglich gesetzlicher Vorkaufsrechte

Das Gesetz räumt den Gemeinden bei Grundstückskäufen in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht ein. Durch ein solches Vorkaufsrecht kann die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen anstelle des Käufers in den Grundstückskaufvertrag eintreten und das Grundstück erwerben. Der Notar holt aus diesem Grunde ein sog. Negativzeugnis der Gemeinde ein, in der die gekaufte Immobilie belegen ist, bevor er den Kaufpreis zur Zahlung fällig stellt. Mit einem solchen Negativzeugnis bestätigt die jeweilige Gemeinde, dass ihr ein Vorkaufsrecht an der fraglichen Immobilie entweder nicht zusteht oder dass sie ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nicht ausüben wird. Die Kosten für die Erteilung richten sich nach der jeweiligen gemeindlichen Gebührensatzung.

f) Sonstige Kosten

Möchte der Käufer vor Abschluss des Immobilienkaufvertrags Gewissheit über das Bestehen beziehungsweise Nichtbestehen etwaiger Sach- und Rechtsmängel erlangen, ist die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens in Betracht zu ziehen. Die hiermit verbundenen Sachverständigenkosten variieren je nach Einzelfall und sollten daher mit dem Sachverständigen aus Planungszwecken vorab abgestimmt werden.

Daneben werden auf den Käufer gegebenenfalls auch Umzugskosten zukommen.

Unter Umständen sind von dem Käufer auch Renovierungskosten für die Herrichtung der Immobilie nach Übergabe einzuplanen.

Die Anschaffung einer Immobilie zur Eigennutzung bedeutet in vielen Fällen auch, dass dem Käufer womöglich mehr Platz zur Verfügung steht als zuvor. Auch etwaige Kosten einer Neuausstattung der gekauften Immobilie sollte der Käufer daher in seine finanzielle Planung aufnehmen.

6. Kann der Käufer die gekaufte Immobilie zu Finanzierungszwecken belasten?

Häufig ist der Käufer nicht in der Lage oder nicht willens, den vereinbarten Kaufpreis vollständig aus eigenen Mitteln zu zahlen und benötigt eine Finanzierung. Die als Darlehensgeber in Betracht kommenden Banken werden dem Käufer ein Darlehen jedoch nur dann gewähren, wenn ihnen zuvor eine ausreichende Sicherheit gestellt wird. In Ermangelung anderen Vermögens kann der Käufer als Sicherheit vielfach allein die Bestellung eines Grundpfandrechts an der Immobilie anbieten, die er unter Verwendung des abzusichernden Darlehens gerade zu erwerben gedenkt. Diese Immobilie steht jedoch noch im Eigentum des Verkäufers, der eine Belastung mit einem Grundpfandrecht durch den Käufer grundsätzlich erst nach Erhalt des Kaufpreises gestatten möchte. Es ergibt sich das folgende Dilemma: Ohne Darlehen kein Kaufpreis, ohne Kaufpreis keine Sicherheit und ohne Sicherheit kein Darlehen!

Die vorstehende Problematik wird üblicherweise dadurch gelöst, dass dem Käufer von Seiten des Verkäufers bereits im Rahmen des notariellen Grundstückskaufvertrags die Befugnis eingeräumt wird, das fragliche Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten (sog. Belastungs- oder Vorwegbeleihungsvollmacht). Der Verkäufer erklärt sich mit einer solchen Vorwegbeleihung seines Grundstücks jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen einverstanden:

Zunächst wird der Käufer verpflichtet, seine finanzierende Bank unwiderruflich anzuweisen, das Finanzierungsdarlehen an den Verkäufer beziehungsweise an abzulösende Gläubiger des Verkäufers zur Tilgung des finanzierten Kaufpreises auszuzahlen. Hierdurch wird verhindert, dass der Käufer durch Belastung der Immobilie des Verkäufers ein Darlehen erhält, ohne dieses dann tatsächlich auch zur Tilgung des Kaufpreises für die Immobilie einzusetzen.

Durch Gestaltung einer eingeschränkten Sicherungsabrede wird weiter sichergestellt, dass die finanzierende Bank das Grundpfandrecht nur insoweit behalten oder verwerten darf, als tatsächlich auch Zahlungen auf den Kaufpreis zugunsten des Verkäufers erfolgen. Der Notar trägt hierbei auch dafür Sorge, dass die Finanzierungsbank des Käufers für den Fall eines Scheiterns der Vertragsdurchführung einer unproblematischen Löschung des bestellten Grundpfandrechts zugunsten des Verkäufers zustimmt.

Weiter wird vertraglich vereinbart, dass die Vorwegbeleihung der Immobilie weder zu einer persönlichen Haftung noch zu einer Kostentragung des Verkäufers führen soll. Die persönliche Haftung für die Darlehensverbindlichkeit und sämtliche Kosten der Vorwegbeleihung hat vielmehr der Käufer zu tragen.

Durch das Modell der Vorwegbeleihung ist am Ende allen Beteiligten geholfen. Der Käufer wird in die Lage versetzt, seiner finanzierenden Bank mit der Immobilie des Verkäufers eine werthaltige Sicherheit anzubieten und hierdurch ein günstiges Darlehen für die Kaufpreisfinanzierung erhalten zu können. Der Verkäufer wiederum erhält dadurch einen solventen Käufer, der auch tatsächlich in der Lage ist, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der beurkundende Notar fungiert dabei als Schaltzentrale und geht den Vertragsparteien für das Ineinandergreifen der Verschränkungen in die Haftung.

7. Grundschulden und Hypotheken

Vielfach kann oder möchte der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie nicht vollständig aus vorhandenem Eigenkapital zahlen. Er ist dann auf eine Fremdfinanzierung durch einen Kreditgeber angewiesen. Eine Bank oder Sparkasse wird ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie allerdings nur gewähren, wenn der Darlehensnehmer ausreichende Sicherheiten für die Rückzahlung des Darlehens stellen kann. Es kommt hierfür allem voran die Beleihung der zu finanzierenden Immobilie mit Grundpfandrechten in Betracht, wobei man insoweit zwischen Hypotheken und Grundschulden unterscheidet.

a) Wodurch unterscheiden sich Grundschulden von Hypotheken?

Eine Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das heißt ein von dem Bestehen einer gesicherten Forderung abhängiges Grundpfandrecht. Ohne die gesicherte Forderung kann die Hypothek – mag sie auch im Grundbuch stehen – nicht wirksam bestehen. Wird die gesicherte Forderung auf einen Erwerber übertragen, geht automatisch auch die Hypothek auf den neuen Forderungsinhaber über. Erlischt die hypothekarisch gesicherte Forderung durch Zahlung, wird aus der Fremdhypothek der Gläubigerbank eine dem Eigentümer der belasteten Immobilie zustehende Eigentümergrundschuld. Es bedarf dann lediglich noch einer Berichtigung des Grundbuchs.

Demgegenüber ist eine Grundschuld ein abstraktes, nicht-akzessorisches Grundpfandrecht, welches in seinem wirksamen Bestehen gerade nicht von dem Bestehen einer gesicherten Forderung abhängt. Eine Grundschuld kann ohne die gesicherte Forderung wirksam auf einen Erwerber übertragen werden, mag die Gläubigerin aufgrund der Regelungen des zugrunde liegenden Sicherungsvertrags auch nicht dazu berechtigt sein. Erlischt die gesicherte Forderung durch Zahlung, besteht die Grundschuld als Fremdgrundschuld der Gläubigerbank fort, dem Eigentümer der Immobilie steht jedoch aus dem Sicherungsvertrags ein Rückübertragungsanspruch zu. Anders als bei einer Hypothek geht die Grundschuld nach Tilgung einer gesicherten Forderung also nicht automatisch auf den Eigentümer der Immobilie über.

Grundschulden sind verkehrsfähiger als Hypotheken. Diese erhöhte Verkehrsfähigkeit zeigt sich beispielsweise in Gestalt der „Wiederaufladung“ einer Grundschuld bei Kreditlinien, bei der sich eine gesicherte Darlehensforderung also zunächst verringert und aufgrund nachfolgender Inanspruchnahme der offenen Kreditlinie wieder erhöht, und auch bei Auswechslungen der durch das Grundpfandrecht gesicherten Forderung. Aufgrund der größeren Verkehrsfähigkeit von Grundschulden lassen sich Banken bei Immobilienkäufen heutzutage ausschließlich Grundschulden anstelle von Hypotheken bestellen.

b) Bedeutung der Grundschuldzinsen

Die Grundschuldformulare der finanzierenden Banken sehen neben dem eigentlichen Wert der Grundschuld, der dem gewährten Darlehensbetrag entspricht, teilweise einmalige Nebenleistungen und stets Grundschuldzinsen in der Größenordnung von 12 % bis 20 % vor. Hierbei handelt es sich nicht um den tatsächlich zahlbaren Zinssatz, sondern lediglich um einen Sicherungsrahmen. Denn der von dem Darlehensnehmer für das in Anspruch genommene Darlehen zu zahlende Zinssatz kann sich über die Jahre und Jahrzehnte – nach Ablauf der festgelegten Zinsbindungszeiträume – verändern. Der Gedanke ist: Auch wenn der Darlehensnehmer künftig erheblich höhere Darlehenszinsen zahlen müsste als noch bei Abschluss des ursprünglichen Darlehensvertrags vereinbart, soll die bestellte Grundschuld immer noch eine ausreichende Sicherung für den Gläubiger darstellen.

c) Eintritt des Sicherungsfalls

Der sog. Sicherungsfall beschreibt die Voraussetzungen, unter denen das darlehensgebende Kreditinstitut die gestellte Sicherheit verwerten kann. Bei Immobilienfinanzierungen tritt der Sicherungsfall dadurch ein, dass der Darlehensnehmer die fälligen Raten nicht mehr zahlt, woraufhin der Darlehensgeber das Darlehen kündigt, und zwar mit der Folge der Gesamtfälligkeit der insgesamt noch ausstehenden Darlehensforderung. Grundpfandrechte als Sicherheit befähigen ihren Inhaber dann zur Verwertung der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung.

Wird die Immobilie zwangsversteigert, verliert der Darlehensnehmer das Eigentum an der gekauften Immobilie an den Ersteigerer. Der das Verfahren betreibende Grundpfandrechtgläubiger hingegen kann sich entsprechend seinem Rang aus dem Versteigerungserlös befriedigen, also den ihm zugewiesenen Anteil am Versteigerungserlös vereinnahmen und diesen auf die noch offenstehende gesicherte Forderung anrechnen.

Erfahrungsgemäß bleiben dem Darlehensnehmer nach Kündigung des Darlehens erhebliche Zeitfenster, in denen er seine finanzielle Situation wieder konsolidieren beziehungsweise einen für ihn gegenüber der Zwangsversteigerung vorteilhafteren freihändigen Verkauf der Immobilie vornehmen kann, bevor die Immobilie zwangsversteigert wird.

8. Wie lassen sich ungesicherte Vorleistungen der Parteien vermeiden?

Angesichts der regelmäßig beträchtlichen Werte besteht gerade bei Immobilienkaufverträgen ein besonderes Bedürfnis der Vertragsparteien nach einem Schutz vor ungesicherten Vorleistungen. So ist einerseits dem Verkäufer daran gelegen, sein Eigentum und seinen Besitz an der Immobilie erst dann zu verlieren, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis entweder bereits gezahlt hat oder aber die Zahlung des Kaufpreises zumindest sichergestellt ist. Andererseits möchte der Käufer den Kaufpreis nicht an den Verkäufer zahlen, bevor nicht zugunsten des Käufers sichergestellt ist, dass er früher oder später auch als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen wird. Diesen Interessen hat der Notar durch seine Vertragsgestaltung gerecht zu werden.

a) Gesetzliche Ausgangslage und besondere Interessenlage beim Immobilienkauf

Durch den Abschluss eines Kaufvertrags verpflichten sich der Verkäufer zur Übertragung von Eigentum und Besitz an der Kaufsache, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und zur Abnahme der Kaufsache. Weder dem Verkäufer noch dem Käufer kommt nach dem Gesetz dabei eine Vorleistungspflicht zu. Die wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien sind vielmehr Zug-um-Zug zu erfüllen. Durch die Leistungserbringung Zug-um-Zug werden die Vertragsparteien vor einer ungesicherten Vorleistung geschützt. Niemand ist also dazu verpflichtet, seinen Teil der Abmachung einzuhalten, ohne zugleich auch in den Genuss der ihm versprochenen Gegenleistung zu gelangen.

Bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung von Immobilien haben die Vertragsparteien den genauen Zeitpunkt der Eigentumsübertragung indessen nicht in der Hand. Denn bei der Übertragung von Grundeigentum ist der Eigentümerwechsel von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als neuer Eigentümer abhängig. Diese Eintragung kann aber nicht von den Parteien selbst, sondern einzig durch den Grundbuchbeamten beim örtlich zuständigen Grundbuchamt vorgenommen werden. Wie schnell nach Beantragung der Grundbucheintragung das Eigentum auf den Erwerber übergeht, hängt dabei von den besonderen Gegebenheiten beim örtlichen Grundbuchamt ab, die die Vertragsparteien zumindest teilweise nicht beeinflussen können (z.B. Arbeitsbelastung, Krankenstand).

Eine Leistungserbringung Zug-um-Zug im eigentlichen Sinne ist vor diesem Hintergrund bei Immobilienkaufverträgen nicht möglich. Zur Sicherung der Vertragsparteien vor ungesicherten Vorleistungen wird daher heutzutage üblicherweise nach dem sog. Direktzahlungsmodell verfahren. Die früher gängige Abwicklung von Immobilienkaufverträgen über ein sog. Notaranderkonto kommt nach dem Willen des Gesetzgebers heute hingegen nur noch in Ausnahmefällen in Betracht.

b) Wie funktioniert das Direktzahlungsmodell?

Beim Direktzahlungsmodell leistet der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer beziehungsweise die abzulösenden Gläubiger des Verkäufers. Die Direktzahlung erfolgt jedoch erst, nachdem sie gefahrlos möglich ist, was der Käufer wiederum dadurch erfährt, dass der Notar den Kaufpreis durch notarielle Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung fällig stellt. Im Einzelnen stellt sich der Ablauf wie folgt dar:

Der Verkäufer bewilligt dem Käufer im Rahmen des notariellen Grundstückskaufvertrages zunächst die Eintragung einer Erwerbsvormerkung im Grundbuch. Bei einer solchen Vormerkung handelt es sich um ein Sicherungsmittel für den vertraglichen Anspruch des Käufers auf Übertragung des Immobilieneigentums. Die Erwerbsvormerkung bewirkt dabei vereinfacht gesagt eine „Reservierung“ des Grundstücks für den Käufer und schützt diesen vor allem gegen ungewollte weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

Nach Eintragung der Erwerbsvormerkung im Grundbuch und Eintreten der weiteren vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen (z.B. Negativattest der Gemeinde über Vorkaufsrechte, Schaffung der Voraussetzungen zur etwaigen Lastenfreistellung) stellt der Notar den Kaufpreis gegenüber dem Käufer fällig. Die notarielle Fälligkeitsmitteilung signalisiert dem Käufer, dass er den Kaufpreis nunmehr an den Verkäufer zahlen kann, ohne Gefahr zu laufen, später nicht auch das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Der Notar teilt dem Käufer dabei mit, welchen Betrag er an welchen Zahlungsempfänger auf welches Konto zu überweisen hat. Häufig ist der vereinbarte Kaufpreis nämlich zumindest teilweise an abzulösende Gläubiger des Verkäufers (z.B. Banken) auszuzahlen, damit zu deren Gunsten bestehende Grundpfandrechte zur Löschung gebracht werden können. Dem Verkäufer selbst steht der Kaufpreis in diesem Fall nur anteilig in restlicher Höhe zu. Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer den Kaufpreis.

Wurde der Kaufpreis gezahlt, ist der Verkäufer in seinem Hauptinteresse aus dem Kaufvertrag befriedigt. Er hat daher dem Notar den Zahlungseingang zu bestätigen und dem Käufer den Besitz der Immobilie zu übergeben, was bei bebauten Grundstücken in der Regel durch Schlüsselübergabe im Rahmen eines Übergabetermins erfolgt.

Nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung durch den Verkäufer oder Nachweis der Kaufpreiszahlung durch den Käufer beantragt der Notar kraft der ihm eingeräumten Vollmacht für die Parteien die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zugunsten des Käufers. Erst mit dieser Umschreibung im Grundbuch geht auch das Eigentum an der gekauften Immobilie auf den Käufer über.

Durch das sog. Direktzahlungsmodell erübrigt sich die Verwendung eines Notaranderkontos. Das Direktzahlungsmodell verhindert ebenso wie auch eine Vertragsabwicklung unter Verwendung eines Notaranderkontos, dass die Vertragsparteien mit ihren Leistungen ungesichert in Vorleistung gehen. Es stellt gegenüber einer Abwicklung über das Notaranderkonto dabei eine günstigere, jedoch ebenso sichere Variante zur Durchführung des Leistungsaustausches dar.

c) In welchen Fällen kann die Abwicklung über ein Notaranderkonto geboten sein?

Ein Notaranderkonto ist ein von dem Notar treuhänderisch verwaltetes Zahlungskonto, das dem sicheren Transfer von Geldern dient. Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages über ein Notaranderkonto setzt nach geltender Rechtslage ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis der beteiligten Personen voraus und kommt somit heutzutage nur noch ausnahmsweise in Betracht. Eine solche Ausnahmekonstellation kann beispielsweise vorliegen bei einem freihändigen Verkauf einer Immobilie während eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder wenn der vereinbarte Kaufpreis insgesamt nicht genügt, um sämtliche Forderungen der durch Grundpfandrechte gesicherten Gläubiger des Verkäufers abzulösen. Der übereinstimmende Wunsch der Parteien nach einer Vertragsabwicklung über ein Notaranderkonto allein rechtfertigt deren Verwendung hingegen nicht.

Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages über ein Notaranderkonto unterscheidet sich vom bereits erläuterten Direktzahlungsmodell insoweit, als der Käufer den Kaufpreis nach Erhalt der notariellen Fälligkeitsmitteilung auf das Notaranderkonto zahlen wird. Sobald der Notar eine entsprechende Gutschrift auf dem Notaranderkonto feststellen kann, setzt er den Verkäufer hiervon in Kenntnis. Der Verkäufer kann die Immobilie daraufhin gefahrlos an den Käufer übergeben und wird dem Notar sein Einverständnis mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erklären. In der Regel erst nach Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie wird der Notar den Kaufpreis dann von seinem Notaranderkonto an den Verkäufer auszahlen.

Durch die Vertragsabwicklung über ein Notaranderkontos fallen zusätzliche Gebühren an, die von den Parteien durch das Direktzahlungsmodell eingespart werden könnten. Die Parteien haben zudem Kontoführungsgebühren sowie etwa anfallende Verwahrentgelte der Banken („Negativzinsen“) für die Verwahrung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto zu tragen. Erweist sich die Verwendung eines Notaranderkontos im Einzelfall als zulässig, bedarf es hiernach gleichwohl einer umfassenden Abwägung der mit den verschiedenen Modalitäten der Vertragsabwicklung verbundenen Vor- und Nachteile.

9. Wozu dienen notarielle Unterwerfungserklärungen unter die Zwangsvollstreckung?

a) Sinn und Zweck notarieller Unterwerfungserklärungen

Werden vertragliche Verpflichtungen nicht freiwillig erfüllt, bedarf es gegebenenfalls einer zwangsweisen Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung. Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist ein öffentlich-rechtliches Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche unter Beachtung des Gewaltmonopols des Staates. Dem Gläubiger eines Anspruchs steht es hierbei unter bestimmten Voraussetzungen frei, die Unterstützung der staatlichen Vollstreckungsorgane in Anspruch zu nehmen, um seinen Anspruch mit Zwang von dem Schuldner einzuziehen. Allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung sind dabei das Vorliegen eines Vollstreckungstitels, einer Vollstreckungsklausel und eine Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner:

Ein Vollstreckungstitel wird gewöhnlich dadurch geschaffen, dass im Rahmen eines gerichtlichen Klageverfahrens von Seiten des Klägers gegen den Beklagten ein gerichtliches Urteil erwirkt wird, durch welches ein eingeklagter Leistungsanspruch für Recht erkannt wird. Gerichtliche Klageverfahren können sehr langwierig sein. Insoweit ist es keine Seltenheit, dass viele Monate und teilweise auch mehrere Jahre vergehen, bis ein rechtskräftiges Urteil vorliegt.

Die Vollstreckungsklausel ist ein Stempel, der von amtlicher Seite auf eine Ausfertigung des Vollstreckungstitels gesetzt wird und diese Ausfertigung zur „vollstreckbaren Ausfertigung“ erhebt. Allein aus einer vollstreckbaren Ausfertigung des Vollstreckungstitels kann auch die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

Die Zustellung des Vollstreckungstitels ist dessen förmliche Bekanntmachung gegenüber dem Schuldner. In Ausnahmefällen, beispielsweise im Falle eines Wechsels des Anspruchsinhabers oder Anspruchsgegners infolge eines Erbfalls, kann auch die Zustellung der Vollstreckungsklausel an den Schuldner erforderlich sein.

Unterwirft sich ein Beteiligter im Rahmen einer notariellen Urkunde wegen eines konkreten Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen, wird hierdurch zum Nachteil des sich Unterwerfenden ein Vollstreckungstitel geschaffen. Erbringt der Schuldner eine Verpflichtung aus der notariellen Urkunde in der Folge nicht, derentwegen er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterworfen hat, kann der Gläubiger gegenüber dem Notar die vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde beantragen und nach ihrer Zustellung an den Schuldner hieraus die Zwangsvollstreckung betreiben, ohne dass es eines vorherigen gerichtlichen Rechtsstreits bedürfte.

b) Notarielle Unterwerfungserklärungen in Immobilienkaufverträgen

Gewöhnlich unterwirft sich im Rahmen des notariellen Immobilienkaufvertrags der Käufer hinsichtlich seiner Kaufpreiszahlungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Verkäufer ist aus diesem Grunde also nicht darauf angewiesen, erst ein gerichtliches Verfahren gegen den Käufer einzuleiten und durchzuführen, um seine Kaufpreisforderung vollstrecken zu können, sofern dieser Zahlung nicht freiwillig leisten sollte.

Umgekehrt unterwirft sich im Rahmen des notariellen Immobilienkaufvertrags gewöhnlich auch der Verkäufer der Immobilie der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen wegen seiner Verpflichtung, die Immobilie zu räumen und nach erfolgter Kaufpreiszahlung geräumt an den Käufer herauszugeben. Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Käufer aufgrund der notariellen Unterwerfungserklärung des Verkäufers die Möglichkeit, die Räumungsvollstreckung aus der notariellen Urkunde zu betreiben, ohne dass zuvor ein gerichtlicher Räumungsprozess geführt werden müsste.

c) Die notarielle Unterwerfungserklärung stellt den Schuldner nicht rechtslos

Der Umstand einer notariellen Unterwerfungserklärung stellt den sich Unterwerfenden nicht rechtslos. Stehen dem Schuldner etwa materielle Einwendungen gegen den titulierten Anspruch zu (z.B. der Verkäufer vollstreckt den Kaufpreis trotz bereits erfolgter Zahlung durch den Käufer) und erfolgt die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger daher zu Unrecht, kann der Schuldner gemäß
§ 767 Abs. 1 ZPO Vollstreckungsabwehrklage gegen den Gläubiger erheben. Im Erfolgsfall wird die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde dann durch das angerufene Gericht für unzulässig erklärt. Die notarielle Unterwerfungserklärung ändert dabei nichts an der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf den streitigen Anspruch, sondern bewirkt lediglich einen „Rollentausch“. Beispielsweise müsste ohne eine notarielle Unterwerfungserklärung des Käufers der Verkäufer aktiv werden und auf Kaufpreiszahlung klagen, um nach Erwirkung eines Urteils die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betreiben zu können. Im Falle einer notariellen Unterwerfungserklärung des Käufers muss dieser hingegen aktiv werden und Vollstreckungsabwehrklage gegen den vollstreckenden Verkäufer erheben, um sich gegen eine unrechtmäßige Zwangsvollstreckung zur Wehr zu setzen.

10. Welche Besonderheiten gelten beim Kauf von Eigentumswohnungen?

a) Was versteht man unter Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Wohnungseigentum und Teileigentum?

Grundsätzlich stellt ein Gebäude einen wesentlichen Bestandteil desjenigen Grundstücks dar, auf welchem es errichtet wurde. Das Gebäude kann in rechtlicher Hinsicht nicht Gegenstand selbstständiger Rechte sein, sondern gehört fest zum Grund und Boden. Dadurch ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundstücks zugleich auch der Eigentümer des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes.

Eine Ausnahme hierzu gilt jedoch, wenn das Objekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist. In diesem Fall weichen die Eigentumsverhältnisse am Grundstück von den Eigentumsverhältnissen am Gebäude ab. Denn jeder Wohnungseigentümer ist zwar zu einem ideellen Bruchteil Miteigentümer des Grundstücks und der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes (z.B. Hauseingangstür, Außenfenster, Dach). Jedem Miteigentümer steht zugleich jedoch sogenanntes Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes zu, deren alleiniger Eigentümer er ist (die „Eigentumswohnung“).

Das Gemeinschaftseigentum darf grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt werden, während das jeweilige Sondereigentum einem einzelnen Wohnungseigentümer zur Nutzung zugewiesen ist. Entsprechendes gilt spiegelbildlich auch für die Instandhaltung. Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen bezeichnet das WEG dabei als Wohnungseigentum, nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum an Räumen (z.B. Garage, Tiefgaragenstellplatz) wird durch das WEG hingegen als Teileigentum bezeichnet.

b) Was steht in der Teilungserklärung?

Jeder Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Aufteilung eines Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zugrunde. Die Aufteilung erfolgt durch die sogenannte Teilungserklärung. Hierbei handelt es sich vereinfacht gesagt um das „Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft“. Aus der Teilungserklärung lässt sich sowohl die konkrete Aufteilung des Objekts in die einzelnen Sondereigentumseinheiten als auch die etwaige Einräumung von Sondernutzungsrechten entnehmen. Durch solche Sondernutzungsrechte ist es berechtigten Wohnungseigentümern gestattet, bestimmte im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen
(z.B. Stellplatz, Garten) allein und unter Ausschluss der sonstigen Wohnungseigentümer zu nutzen.

c) Welche Folgen hat der Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Mit der Eintragung im Grundbuch als Eigentümer wird der Erwerber einer Eigentumswohnung automatisch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierbei handelt es sich um einen rechtsfähigen Verband, der sich in dem durch die Teilungserklärung gegebenen Rahmen durch Vereinbarungen und durch in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse organisiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wählt dabei einen Verwalter, der sich als Vertreter der Wohnungseigentümer um die Belange des Verbands der Wohnungseigentümer kümmert.

Üblicherweise beschließen die Wohnungseigentümer die Zahlung eines monatlichen Hausgeldes, aus denen die gemeinschaftlich zu tragenden Kosten der Wohnungseigentumsanlage (z.B. Versicherungen, Kosten der Müllentsorgung, Kosten der Schornsteinreinigung) gezahlt werden. Aus dem Hausgeld wird zugleich eine Instandhaltungsrücklage gebildet, aus denen Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen werden können (z.B. Neueindeckung des Daches).

Für jeden Wohnungseigentümer besteht im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zudem eine unbeschränkte anteilige Nachschusspflicht im Falle einer Unterfinanzierung des Verbandes. Daneben haften Wohnungseigentümer auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. Handwerkern) anteilig für die Verbindlichkeiten des Verbandes.

Aus diesen Gründen ist es stets empfehlenswert, sich bereits vor der Beurkundung eines Kaufvertrages über Sondereigentum sich sowohl über den Inhalt der Teilungserklärung als auch über die Beschlusslage und die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft Klarheit zu verschaffen.

d) Ist der Kaufvertrag über Eigentumswohnungen zustimmungsbedürftig?

Die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über Sondereigentum kann nach der Teilungserklärung von der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer abhängig sein. In diesem Fall wird der Notar die Einholung der erforderlichen Zustimmung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung ausgestalten. Der Kaufpreis ist daher nicht zu zahlen, bevor die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer in grundbuchtauglicher Form vorliegt.

11. Was ist beim Kauf eines Erbbaurechts zu beachten?

a) Was ist ein Erbbaurecht?

Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um eine Belastung des Grundstücks, durch die einer anderen Person das veräußerliche und vererbliche Recht eingeräumt wird, ein Bauwerk auf dem fremden Grundstück zu errichten. Ähnlich wie auch beim Wohnungseigentum fallen beim Erbbaurecht die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und dem darauf errichteten Gebäude auseinander. Erbbaurechte werden regelmäßig für sehr lange Dauer ausgegeben (z.B. 99 Jahre). Im Gegenzug für die Ausgabe eines Erbbaurechts erhält der Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten ein Entgelt, den sogenannten Erbbauzins. Läuft das Erbbaurecht zeitlich aus, kommt es zum sogenannten Heimfall, bei dem das Gebäudeeigentum dem Grundstückeigentümer zufällt, wohingegen der Erbbauberechtigte für den Verlust des Gebäudeeigentums zu entschädigen ist.

b) Ist der Kaufvertrag über Erbbaurechte zustimmungsbedürftig?

Bei der Veräußerung eines Erbbaurechts ist zu beachten, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrags in der Regel von einer Zustimmung des Erbbaurechtsausgebers abhängt. Unter Umständen steht dem Erbbaurechtsausgeber sogar auch noch ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht in Bezug auf das Erbbaurecht zu. Der Erbbaurechtsausgeber wird seine Veräußerungszustimmung und die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nur dann abgeben, wenn der Erwerber sich bereit erklärt, anstelle des Veräußerers in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag sowie alle etwaigen Nachverträge einzutreten.

c) Was versteht man unter einem Wohnungserbbaurecht?

Bei einem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um eine Kombination aus einem Erbbaurecht und nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Eigentumsverhältnissen am Gebäude. Es existiert hier also ein Grundstückseigentümer, der ein Erbbaurecht an seinem Grundstück ausgegeben hat. Das Erbbaurecht steht allerdings nicht einer Person allein, sondern ebenso wie das gemeinschaftliche Eigentum am Gebäude den einzelnen Wohnungseigentümern zu ideellen Bruchteilen zu. Darüber hinaus verfügen die einzelnen Wohnungseigentümer über Sondereigentum an den ihnen allein zugewiesenen Räumen. Bei einem Wohnungserbbaurecht wird es für die Wirksamkeit eines Kaufvertrags häufig erforderlich sein, dass sowohl der Erbbaurechtsausgeber als auch der Verwalter des Wohnungseigentums seine Zustimmung zur Veräußerung erteilt.

II. Übergabeverträge

Sofern eine Immobilie nicht verkauft, sondern unentgeltlich auf eine andere Person übertragen werden soll, spricht man von einem sog. Übergabevertrag (auch: Überlassungsvertrag, Übertragungsvertrag).

Die Beurkundung von Übergabeverträgen kann sich insbesondere bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie als interessengerecht erweisen, beispielsweise bei der Übertragung eines Grundstücks von den Eltern auf die eigenen Kinder. Ein zulässiges Motiv für derartige Vermögensübertragungen im Wege der „vorweggenommenen Erbfolge“ kann dabei die Vermeidung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer sowie die Verringerung von Pflichtteilsansprüchen etwaiger durch Testament oder Erbvertrag enterbter gesetzlicher Erben sein.

Gerade bei der Immobilienübertragung von der Eltern- auf die Kindergeneration geht die Überlassung des Eigentums an der Immobilie häufig mit einem Vorbehalt des Nießbrauches oder zumindest eines Wohnungsrechtes oder Wohnrechts an dem Objekt einher. Hierdurch kann erreicht werden, dass dem Übergeber trotz der Übertragung des Eigentums in mehr oder weniger starkem Ausmaß die Nutzungsberechtigung und Nutzungsmöglichkeit in Bezug auf die Immobilie erhalten bleibt. Das stärkste dingliche Nutzungsrecht stellt dabei das Nießbrauchsrecht dar, welches den Nießbraucher nicht nur dazu berechtigt, die Immobilie selbst beispielsweise zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern auch zur Vermietung des Objekts und zur Vereinnahmung der Mieten berechtigt.

Bei der Gestaltung von Übergabeverträgen erscheinen häufig Absicherungen für den Übergeber geboten. So wird den Eltern bei Übertragung einer Immobilie auf eines ihrer Kinder in der Regel daran gelegen sein, dass der überlassene Vermögenswert weder den Familienstamm verlässt noch durch ein „schlechtes Wirtschaften“ des Kindes verloren geht. Aus diesem Grunde werden beispielsweise Rückforderungsrechte in Bezug auf die Immobilie für den Fall vorgesehen, dass das Kind heiratet und keinen Ehevertrag abschließt, durch den die übertragene Immobilie aus dem Zugewinnausgleich der Eheleute ausgenommen wird. Ein solches – durch eine Vormerkung im Grundbuch abzusicherndes – Rückforderungsrecht des Übergebers gegen den Übernehmer kann auch für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Kindes vorgesehen werden.

Setzen Sie sich bei Fragen zum Thema Übergabevertrag gerne mit unserem Notar in Verbindung!

III. Bauträgerverträge

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung eines Hauses zum Gegenstand hat, bei dem der Unternehmer zugleich die Verpflichtung übernimmt, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Es handelt sich um einen typengemischten Vertrag bestehend aus kauf- und werkvertraglichen Elementen. Aufgrund der auch für den Bauträgervertrag charakteristischen Verpflichtung zur Verschaffung von Grundeigentum unterfällt der Bauträgervertrag ebenso wie der gewöhnliche Immobilienkaufvertrag dem notariellen Beurkundungserfordernis.

Die Rechtsnatur des Bauträgervertrags bringt es mit sich, dass eine Besichtigung des noch zu errichtenden Hauses dem Besteller vor Vertragsschluss in aller Regel nicht möglich ist. Es liegt daher im ureigensten Interesse des Bestellers, sich sämtliche zum beabsichtigten Bauvorhaben gehörenden Unterlagen (z.B. Baubeschreibung, Baupläne) rechtzeitig vor Abschluss eines Bauträgervertrags von dem Unternehmer aushändigen zu lassen und inhaltlich zu prüfen.

Im Übrigen sieht die Makler- und Bauträgerverordnung zum Schutz des Bestellers einige Bestimmungen zur besonderen Verfahrensweise bei Bauträgerverträgen vor:

So unterliegt der Bauträger besonderen Sicherungspflichten, wonach er Vermögenswerte von dem jeweiligen Besteller erst dann entgegennehmen darf, wenn der Bauträgervertrag rechtswirksam zustande gekommen ist, eine Erwerbsvormerkung zugunsten des Bestellers an der vereinbarten Rangstelle in das Grundbuch eingetragen wurde, eine Lastenfreistellung hinsichtlich aller der Erwerbsvormerkung im Rang vorgehenden Grundpfandrechte sichergestellt und auch eine erforderliche Baugenehmigung erteilt

Weiter hat die Zahlung des Kaufpreises beziehungsweise Werklohns in Teilzahlungen zu erfolgen, deren Fälligkeit sich an dem jeweiligen Baufortschritt orientiert. Den Bauträger trifft insoweit eine Vorleistungspflicht in Bezug auf die einzelnen Bauabschnitte. Erst nach Abschluss der einzelnen Gewerke ist der Besteller zur Leistung des hierauf entfallenden Entgeltanteils verpflichtet. Der Bauträger wird diese Teilzahlungen der Besteller in der Regel dazu nutzen, die Errichtung der nächsten Bauabschnitte zu finanzieren. Hierdurch verringert sich für den Bauträger die Notwendigkeit zur Inanspruchnahme von Bankdarlehen, was sich für die Besteller wiederum günstig auf den Kaufpreis auswirkt.

Im Rahmen des Bauträgervertrags wird neben dem Verkauf der Immobilie und der inhaltlichen und zeitlichen Regelung der Bauverpflichtung vor allem auch die Haftung des Bauträgers für mangelhafte Bauleistungen geregelt.

Bei Fragen zum Thema Bauträgervertrag steht Ihnen unser Notar gerne mit Rat und Tat zur Verfügung!

IV. Teilungserklärungen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Sofern eine Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden soll, bedarf es der notariellen Beurkundung einer Teilungserklärung. Die Teilungserklärung stellt die „Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft“ dar. Aus ihr ergibt sich die Anzahl, Lage und Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Sollen den einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte zugewiesen werden, muss dies ebenso im Rahmen der Teilungserklärung klargestellt werden wie das Erfordernis einer Verwalterzustimmung für die Veräußerung einzelner Sondereigentumseinheiten.

Bei Fragen zur Gestaltung einer auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Teilungserklärung ist Ihnen unser Notar gerne behilflich!